撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要和大家討論的是與「房屋漏水」相關的法律議題，不管是新買的成屋、年代久遠的老屋，都有可能會遭遇到房屋漏水的問題，不僅損壞了既有的裝潢甚至傢俱，長期下來，對於居民的身心都是一大折磨，因此，該如何協調住戶們彼此之間、住戶與建商或管委會之間的權益衝突，就是實務上很重要的問題，而類似的判決與案例更是層出不窮。

　　因而，我們將簡單透過幾篇系列文章：「房屋漏水爭議（一）看看公寓大廈管理條例說了什麼？」、「房屋漏水爭議（二）剛買的新屋漏水，應如何處理？」、「房屋牆壁漏水，而樓上鄰居遲遲拒絕修繕，此時應該怎麼辦呢？」，希望藉此向大家說明，如果遇到了與房屋漏水有關的爭議，在法律上有那些可以協助您處理的方法！

一、簡介公寓大廈管理條例

　　現今的居住型態已經有別於過往獨門獨戶的空間，多半是採用集合式住宅的形式，相關的法律規範，除了依照民法第７９９條～８００條的規定之外，通常會優先適用「公寓大廈管理條例」，當中就各住戶（法律上用語稱為「區分所有人」）的權利義務關係、管理委員會的運作方式，都有比民法更為詳細的規定。

二、首先，找出哪裡漏水

　　發生漏水事件的首要步驟，就是找出漏水的地點，看究竟是哪裡出了問題？而該處究竟是屬誰應負責的區域？讓漏水的相關受害人，有對象可以請求其履行修繕、管理、維護的義務，或是得以就損害的部分依法請求賠償。

　　在公寓大廈管理條例中，主要是將公寓大廈分成「專有部分」、「共有部分」、「約定專用部分」、「約定共有部分」，後面兩者「約定專用部分」、「約定共有部分」的範圍與使用人，依照公寓大廈管理條例第２３條規定，必須要寫在規約裡面才會有效力。

　　以下我們就常見的狀況下，依照公寓大廈管理條例第１０條、第１２條的規定，討論公寓大廈各區域的所有人為何？誰應負起相關的修繕義務？做一個簡要的整理，然而，以下僅可做為參考之用，畢竟每個公寓大廈的使用情況都會有所不同，因此，詳細還是要依照您個案的規約再討論比較好喔！

（１）住戶具有修繕義務之區域：

1. 專有部分：具有形式、實質上獨立性，具有獨立所有權的部分，較常見的例如：個人住家、套房等。
2. 約定專用部分（又稱為共有專用）：原先的共用部分，經約定供特定區分所有權人使用的部分，較常見的例如：露臺、陽台、特定空地分區、地下室汽機車停車場等。
3. 其他可歸責之部分：雖然原則上非屬住戶負責之區域（如下述由管委會負責之共用部分、約定共用部分；由相關住戶共同負責之共同壁、樓地板或其內管線等），但是若該住戶是具有可歸責之原因，則該住戶仍須負起責任。

（２）管委會具有修繕義務之區域：

1. 共用部分：專有部分以外的其他部分，以及不屬於專有部分的建築物，較常見的例如：頂樓、大樓共同線路、樓梯等。
2. 約定共用部分（又稱為專有共用）：原先的專有部分，經約定供共同使用的部分，較常見的例如：露臺、陽台等。

（３）住戶共同負責：

1. 共同壁、樓地板或其內管線：若不可歸責於特定住戶時，則由共同壁、樓地板的雙方一起負責。

　　若是由管委會負責的公共區域，原則上修繕相關的費用，會交由公共基金支付，或區分所有人共有之應有部分比例分擔，然而，如果區分所有權人會議或規約有另外約定時，則依照另外的約定為定。特殊的是，在部分涉及維持公共環境、消防器材等維護時，政府得視情況，依照該時政策予以補助之。

三、住戶有配合修繕的義務

　　發生漏水時，若在尋找原因的過程中，會需要進入或使用到其他住戶的居住空間時，依照公寓條例第６條規定，為了公寓大廈的整體公共利益，該住戶原則上不可以拒絕，而如果該住戶違反時，依照公寓條例第４７條第３款規定，主管機關（地方直轄市或縣市政府），在受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知屆期改善，屆期不改善者，依法可以處以３０００～１５０００元的罰鍰，並得以連續處罰。

四、在法律上如何主張

　　相關的漏水爭議，在實務上，通常可以就修繕的必要費用、漏水造成的損失（例如：裝潢、家具、電器用品等），依法請求民事損害賠償，而這部分有時也會因為時間經過，而讓損害越發擴大的狀況，因此，我們一般多會建議雙方，若是發生漏水相關爭議，還是理性、積極地處理為宜，避免讓爭端不斷蔓延。另外，如果在房屋漏水的狀況中，因為居住品質嚴重下滑，導致的睡眠不足、或是心理壓力，視情況，於例外情事時，也有可能會有精神慰撫金的請求。

　　其實，在實務上若發生房屋漏水時，有時是住戶與住戶之間的私人爭議，有時則是涉及整體住戶與管委會雙方糾紛，甚至會與衍生出與建商相關的解約訴訟等，詳細的實際案例，請看我們後續文章的分享房屋漏水爭議（二）剛買的新屋漏水，應如何處理？」、「房屋牆壁漏水，而樓上鄰居遲遲拒絕修繕，此時應該怎麼辦呢？。