民事案件
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房屋漏水爭議（二）剛買的新屋漏水，應如何處理？
撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
大家好，接續上一篇文章「房屋漏水爭議（一）看看公寓大廈管理條例說了什麼？」，我們討論了公寓大廈管理條例的規定為何？讓大家對住宅糾紛有了初步的認識，而今天將接續討論當新屋漏水時，應該如何處理的問題，以下我們將用案例，和大家討論幾個相關的法律議題：
【說好的不漏水呢？】
年逾三十半的阿明，是一位事業蒸蒸日上的奮發青年，才剛新婚不久的他，與妻小過著幸福快樂的日子，三個人在剛買的新成屋裏頭，享受著小家庭特有的樂趣，但沒想到，在一次的颱風過後，阿明發現剛買的新屋竟然出現多處漏水，當外面下著大雨時，屋內天花板所滲下的水流，簡直就是一條河道。
這景象讓阿明驚訝不已，明明就是剛交屋不久的房屋，為何在短短幾個月的時間，就發生了多處漏水的情況？ 而為了維護家庭的生活品質，阿明積極地向建商反映，希望建商依照保固維修，但沒想到後續幾次的維修結果都令人失望，阿明也只能聯合其他住戶，大伙一起向建商提起訴訟求償。
一、新屋漏水時，應該如何向建設公司主張？
（１）房屋漏水，可以請求建商修繕嗎？
房屋漏水時，通常會討論是否有民法物之瑕疵擔保規定的適用，但是現行物之瑕疵擔保的規定，並沒有規定出賣人有對商品的修補義務，然而在現今工業產品蓬勃的時代，若是專職於製造之出賣人，理應有負起維修的義務，方能兼顧出賣人與買受人雙方的利益，也更符今日的商業習慣，因此，實務見解，多肯定讓買受人可以藉由不完全給付的相關規定，請求出賣人必須修補瑕疵。
而實際上，現今的建商也多會在此變相選擇以「漏水保固」的形式，作為提供給消費者的多一層保障。只是較常見的爭議，是怎麼修繕也修不好的狀況，此時只能尋求下一步了。
（２）可以主張解除契約、減少價金嗎？
後續，通常我們會接著討論是否得依照物之瑕疵的規定，來解除契約或是減少價金呢？簡單而言，物之瑕疵擔保是法律上課與出賣人的一種法定無過失責任，規定出賣人在交付物品給買受人時，不能出現減少價值、滅失或減少通常（預定）效用等的瑕疵，否則，當買受人在履行檢查獲通知義務之後，可以向出賣人主張減少價金，情況嚴重時，有可能得主張解除契約，亦得請求損害賠償。但是，要注意必須在為通知之後的６個月，或是物之交付後的５年內提起，才不會罹於時效。
舉我們今天的案例而言，阿明向建商購買了新成屋，通常在交屋時，雙方會對房屋現況做一個清點，此時建商對於交付當下的屋況，是具有擔保責任的，阿明若發現有瑕疵，在當下就可以依法主張要減少價金、情況嚴重時，有可能得主張解除契約，亦得請求損害賠償。
二、可以主張精神慰撫金嗎？通常實務上在此類案件的狀況為何？
依照民法第１８４條、第１９５條規定，在侵害到人的身體、健康、或其他重大的人格法益（比如居住安寧等），依法可以就非財產上的損害，請求一定數額的精神慰撫金，然而，在房屋漏水的案例中，通常僅僅致生相關家具、裝潢等的損害。因此，關於精神慰撫金的請求，難度較高，必須要能特別證明有與精神狀態受影響或損害間之因果關係，才比較有可能讓法院據此核准。
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