案例及法律分享 CASE

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要繼續和大家討論關於「凶宅」的法律議題，在之前的文章「出租房屋意外成為凶宅，屋主可以如何求償？」中，我們向大家簡介了，相關案件可以用民法侵權行為向房客的繼承人求償，有興趣的讀者，可以點開連結看文章喔！

【陽台意外事件？】案件事實皆經過簡略與改寫，僅作為分享法律觀點之用！

　　ＡＢ夫妻兩人，婚後在外租屋，某天丈夫Ａ卻在出屋處的陽台跳樓身亡，事發處僅留下一張空椅子，並無任何遺書，後續，該房屋即被認定為一「非自然死亡之房屋（俗稱：凶宅）」，房東見無人願意承租凶宅，便有意出售房屋，不過，也因為該房屋曾經有房客跳樓身亡，房東於事發６個月後，僅能以遠低於市場均值的價額，忍痛來將房屋賤價出售。

　　房東認為，因為丈夫Ａ跳樓自殺一事，導致其房屋價值大減，嚴重減損出售的價金，因此，想向唯一的繼承人即妻子Ｂ請求損害賠償。請問，此時法院會如何裁判呢？房東可以請求多少賠償呢？

一、房東可以向繼承人請求哪些項目的賠償？

　　承租人在房屋內自殺，房東可以向承租人的繼承人，請求哪些項目的賠償呢？詳細請看以下幾則的法院見解：

（１）房屋價值減損的賠償？

　　有法院依照房屋的估價，認定凶宅的確具有價值減損的狀況，因而，允許房東請求部分價值減損的賠償：「因OOO在內上吊自殺之非自然死亡案件，致系爭房屋成為一般不動產交易市場上俗稱之凶宅，一般社會大眾對此多存有嫌惡、畏懼之心理，並嚴重影響購買、租賃之意願及價格，是依原告所提出前開資料，可得推估系爭房屋因此價值減損２,０４０,０００元（交易實價６,８００,０００元×減損比例３０％＝價值減損２,０４０,０００元），是原告本件僅請求２,０００,０００元，即屬有據，應予准許。」新北地方法院１０９年訴字第１９３７號民事判決

（２）其餘房客因凶宅而提早退租的租金賠償？

　　有法院依照房客大量退租，認定房東既存且未到期的租約的確因凶宅而受有損害，因而，允許房東請求其餘房客提早退租的租金賠償：「因ＯＯＯ於系爭套房自殺後，前開承租人均提前終止租賃契約（即租賃期限提前至１０８年１月間終止），．．．．．．是以，ＯＯＸＸ自殺身亡之行為致原告受有前開租金收入損失，原告據此請求賠償未能依原定出租計畫獲取預期租金利益合計僅２３８,７１５元範圍內，為有理由，應予准許。」臺南地方法院１０８年訴字第７３５號民事判決

（３）房東個人精神慰撫金的賠償？

　　依照現行民法第１９５條規定，精神慰撫金需要人格權受損害方得請求，因而有法院認定，在房東無法證明因凶宅而受有人格權侵害的情況下，不允許房東請求精神慰撫金：「原告主張自從發生凶宅案後有憂鬱症情形一節，雖據其提出診斷證明書為憑，然查原告並未居住於系爭房屋中，僅係將系爭房屋出租他人收取租金，且罹有環境適應之長期憂鬱反應之原因多端，尚難僅此推認係因系爭房屋發生自殺事件所致。．．．精神慰撫金之請求，須有民法第１９５條所定之人格權受侵害或人格法益受侵害，且情節重大，始符其要件，查兩造間因訴外人ＯＯＸＸ於系爭房屋自殺衍生本件租賃糾紛，容係財產權爭執，本件原告主張受侵害者係財產權，非屬上述人格權，與上開規定不符，原告請求精神慰撫金１１萬元部分，不應准許。」臺中地方法院１０３年訴字第２９８１號民事判決

二、法院如何看待今天的案例？

　　法院調查相關證人的證詞，並斟酌丈夫Ａ的身體狀況，發現丈夫Ａ先前曾有交代後事的跡象，認定丈夫Ａ當下應屬於故意自殺，因此，法院衡量房東出售房屋的金額，與周邊正常房市的價格差異近５６%，與丈夫Ａ跳樓受損所致的損害，兩者差異甚大，最終將貶損比例認定為８５%，來認定妻子Ｂ的賠償金額，判妻子Ｂ應賠償新台幣約６６萬元。

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相關判決：

1. 高等法院台中分院１００年上易字第１１６號民事判決

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