民事案件

房客在陽台墜樓身亡,房屋變凶宅而售價大減,房東可以有多少賠償?
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房客在陽台墜樓身亡,房屋變凶宅而售價大減,房東可以有多少賠償?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

  大家好,我們今天要繼續和大家討論關於「凶宅」的法律議題,在之前的文章「出租房屋意外成為凶宅,屋主可以如何求償?」中,我們向大家簡介了,相關案件可以用民法侵權行為向房客的繼承人求償,有興趣的讀者,可以點開連結看文章喔!

  而今天,我們會用實際的案例,與大家更詳細地說明幾個相關的問題,讓大家對於此類案件能有更深的了解:
一、房東可以向繼承人請求哪些項目的賠償?
  (1)房屋售價大減的賠償?
  (2)其他房客提前退租的租金賠償?
  (3)精神慰撫金的賠償?
二、法院如何看待今天的案例?

 

【陽台意外事件?】案件事實皆經過簡略與改寫,僅作為分享法律觀點之用!

  AB夫妻兩人,婚後在外租屋,某天丈夫A卻在出屋處的陽台跳樓身亡,事發處僅留下一張空椅子,並無任何遺書,後續,該房屋即被認定為一「非自然死亡之房屋(俗稱:凶宅)」,房東見無人願意承租凶宅,便有意出售房屋,不過,也因為該房屋曾經有房客跳樓身亡,房東於事發6個月後,僅能以遠低於市場均值的價額,忍痛來將房屋賤價出售。

  房東認為,因為丈夫A跳樓自殺一事,導致其房屋價值大減,嚴重減損出售的價金,因此,想向唯一的繼承人即妻子B請求損害賠償。請問,此時法院會如何裁判呢?房東可以請求多少賠償呢?

 

一、房東可以向繼承人請求哪些項目的賠償?

  承租人在房屋內自殺,房東可以向承租人的繼承人,請求哪些項目的賠償呢?詳細請看以下幾則的法院見解:

(1)房屋價值減損的賠償?

  有法院依照房屋的估價,認定凶宅的確具有價值減損的狀況,因而,允許房東請求部分價值減損的賠償:「因OOO在內上吊自殺之非自然死亡案件,致系爭房屋成為一般不動產交易市場上俗稱之凶宅,一般社會大眾對此多存有嫌惡、畏懼之心理,並嚴重影響購買、租賃之意願及價格,是依原告所提出前開資料,可得推估系爭房屋因此價值減損2,040,000元(交易實價6,800,000元×減損比例30%=價值減損2,040,000元),是原告本件僅請求2,000,000元,即屬有據,應予准許。」新北地方法院109年訴字第1937號民事判決

(2)其餘房客因凶宅而提早退租的租金賠償?

  有法院依照房客大量退租,認定房東既存且未到期的租約的確因凶宅而受有損害,因而,允許房東請求其餘房客提早退租的租金賠償:「因OOO於系爭套房自殺後,前開承租人均提前終止租賃契約(即租賃期限提前至108年1月間終止),......是以,OOXX自殺身亡之行為致原告受有前開租金收入損失,原告據此請求賠償未能依原定出租計畫獲取預期租金利益合計僅238,715元範圍內,為有理由,應予准許。」臺南地方法院108年訴字第735號民事判決

(3)房東個人精神慰撫金的賠償?

  依照現行民法第195條規定,精神慰撫金需要人格權受損害方得請求,因而有法院認定,在房東無法證明因凶宅而受有人格權侵害的情況下,不允許房東請求精神慰撫金:「原告主張自從發生凶宅案後有憂鬱症情形一節,雖據其提出診斷證明書為憑,然查原告並未居住於系爭房屋中,僅係將系爭房屋出租他人收取租金,且罹有環境適應之長期憂鬱反應之原因多端,尚難僅此推認係因系爭房屋發生自殺事件所致。...精神慰撫金之請求,須有民法第195條所定之人格權受侵害或人格法益受侵害,且情節重大,始符其要件,查兩造間因訴外人OOXX於系爭房屋自殺衍生本件租賃糾紛,容係財產權爭執,本件原告主張受侵害者係財產權,非屬上述人格權,與上開規定不符,原告請求精神慰撫金11萬元部分,不應准許。」臺中地方法院103年訴字第2981號民事判決

 

二、法院如何看待今天的案例?

  法院調查相關證人的證詞,並斟酌丈夫A的身體狀況,發現丈夫A先前曾有交代後事的跡象,認定丈夫A當下應屬於故意自殺,因此,法院衡量房東出售房屋的金額,與周邊正常房市的價格差異近56%,與丈夫A跳樓受損所致的損害,兩者差異甚大,最終將貶損比例認定為85%,來認定妻子B的賠償金額,判妻子B應賠償新台幣約66萬元。

 

 

 


yes相關判決:
  1. 高等法院台中分院100年上易字第116號民事判決

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