撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，延續上一篇的法拍屋文章「常見法拍屋爭議！遇到法拍蟑螂怎麼辦？」，我們討論了一般法院在拍賣法拍屋的流程，也分享了遇到法拍屋蟑螂時，在法律上應該如何主張返還房屋的問題，對於法拍屋有興趣的讀者，可點上面的連結看文章喔！

【看我伸縮自如的租賃契約？】

一、買賣不破租賃是什麼？為什麼買法拍屋要承受前屋主的租約呢？

（１）買賣不破租賃的一般規定

　　買賣不破租賃，規定於民法第４２５條第１項，當中指出在租賃關係存續期間，當承租人占有租賃物時，就算出租人將租賃物讓與第三人，承租人可以向第三人主張原先的租賃關係應該繼續存在，讓承租人不因租賃物易主而喪失租賃的利益，也就是說，在合乎買賣不破租賃的原則下，原先僅對出租人與承租人雙方有效的租賃契約，因而法定地移轉到承租人與第三人之間，以保障承租人的居住權益。

　　而法拍屋雖然是讓拍定人經由法院拍賣程序而取得的房屋，但是仍得適用民法買賣不破租賃的規定，因此，在拍賣物上有人承租或占有的狀況下，一般來說，法院通常會在拍賣公告中註記清楚相關點交事項，載明不點交的原因，以讓買受人對於後續的屋況能先有所準備。

（２）排除買賣不破租賃的狀況

　　不過，也就是因為買賣不破租賃具有可向第三人主張的效力，因此，法律規定如果是未經公證的不動產契約，而期限超過五年、或是未定有期限時，就不會有買賣不破租賃原則的適用，以避免有債務人在受強制執行時，與第三人虛偽定立長期、或不定期限的租賃契約，而妨礙債權人的強制執行（８８年修正理由）。

　　另外，需要注意的是，民法第４２５條指的未定期限，根據民法第４２２條規定，在租賃期限超過一年而沒有簽訂字據時，此時會被法律視為是不定期限的租賃！因此，建議將租賃契約公證一下，對於承租人也是比較有保障的。

二、法拍屋經查封後，債務人還可以合法使用嗎？

　　依據強制執行法第５１條第２項規定，經法院查封過後，債務人不可以再對房屋進行買賣、設定抵押、贈與他人等等的行為，因此債權人可以主張債務人的這些行為是沒有任何效力的。而房屋的所有權，是等到拍定完成後，在買受人取得權利移轉證書的那一刻，房屋的所有權便會由買受人取得。

　　但是，在房屋經查封完後，債務人若為保管人時，可以就房屋為從來的管理與使用，以維持房屋的屋況，而所謂的「從來管理或使用」，經法院指出，必須要是與查封時之相同狀態，而不改變現狀之管理、使用，因此債務人在房屋查封後，僅能就房屋就維持原狀的事實上使用、管理。

　　在今天的案例中，法院指出，在查封程序之後，老青與阿寶所做成的續約行為，已經違反「從來之管理或使用」的規定，而且會妨害後續執行的效果，因此後續的延長租約，對於新的第三人阿成並沒有效力。

類似案例：

1. 台灣高雄地方法院民事判決 ９２年度雄簡字第４１２４號