民事案件

買到有人承租的法拍屋怎麼辦?
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買到有人承租的法拍屋怎麼辦?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

 

  大家好,延續上一篇的法拍屋文章「常見法拍屋爭議!遇到法拍蟑螂怎麼辦?」,我們討論了一般法院在拍賣法拍屋的流程,也分享了遇到法拍屋蟑螂時,在法律上應該如何主張返還房屋的問題,對於法拍屋有興趣的讀者,可點上面的連結看文章喔!

  而今天呢,我們要從另外的角度來看看法拍屋,討論以下法律問題:
一、買賣不破租賃是什麼?為什麼買法拍屋要承受前屋主的租約呢?
二、法拍屋經查封後,債務人還可以合法使用嗎?使用的範圍又到哪裡?

 

【看我伸縮自如的租賃契約?】

  老青因為經商失敗,導致名下的一間房屋被法院拍賣,於民國90年時,法院即依法來查封房屋,然而,其實這間房屋早在前一年(民國89年),阿青就已經將之出租予阿寶了,並約定三年租期(至民國92年止),但是阿青與阿寶並未簽訂租賃契約,當然也未經任何公證。

  在法院查封完幾個月後,老青與阿寶於民國91年時,雙方另行約定待原先租期屆滿時,將再以原條件續約至民國97年為止,於是,阿寶也開始將一部分的家具、燈具都拆掉,騰出新的空間,以利裝修房屋。

  後續,第三人阿成於民國92年間,經由法院拍賣程序取得了該房屋的權利移轉證書,並隨即至地政機關辦理登記,然而,阿成眼見阿寶還占用著房屋,於是決定對阿寶提出妨害所有權、返還不當得利的告訴,阿寶才驚覺事情不對,難道不能適用買賣不破出賃,以保障自己的權益嗎?

 

一、買賣不破租賃是什麼?為什麼買法拍屋要承受前屋主的租約呢?

民法第425條
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

 

  買賣不破租賃,規定於民法第425條,當中指出在租賃關係存續期間,當承租人占有租賃物時,就算出租人將租賃物讓與第三人,承租人可以向第三人主張原先的租賃關係應該繼續存在,讓承租人不因租賃物易主,而喪失租賃的利益,也就是說,在合乎買賣不破租賃的原則下,原先僅對出租人與承租人雙方有效的租賃契約,會法定地移轉到承租人與第三人之間,以保障承租人的居住權益。

  也就是因為買賣不破租賃具有可向第三人主張的效力,因此,法律規定如果是未經公證的不動產契約,而期限超過五年、或是未定有期限時,就不會有買賣不破租賃原則的適用,以避免有債務人在受強制執行時,與第三人虛偽定立長期、或不定期限的租賃契約,以妨礙債權人的強制執行(88年修正理由)。

 

民法第422條
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
 

  需要注意的是,民法第425條指的未定期限,根據民法第422條規定,如果是期限超過一年,但未定有字據時,此時也會被法律視為是不定期限的租賃喔!因此,如果租賃契約的期限超過五年,或是未定有契約時,最好將租賃契約公證一下,才會有買賣不破租賃原則的適用,對於承租人也是比較有保障的。

  而法拍屋雖然是讓拍定人經由法院拍賣程序而取得的房屋,但是得標人與債務人所成立的關係,仍是一般私法上的權利義務關係,也就是仍然適用民法的規定,因此買賣不破租賃在法拍屋也是有適用的,在遇到拍賣物上仍有承租人承租或占有中,法院通常會於拍賣公告中載明不點交的原因,讓後續買受人有依繼受租約的準備。

 

二、法拍屋經查封後,債務人還可以合法使用嗎?

強制執行法第51條第2項
實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力。
 
強制執行法第78條
已查封之不動產,以債務人為保管人者,債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者,執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。

 

  依據強制執行法第51條第2項規定,經法院查封過後,債務人就會喪失房屋的處分權,不可以再對房屋進行買賣、設定抵押、贈與他人等等的行為,因此這些行為對債權人也是沒有任何效力的。而房屋的所有權,是等到拍定完成後,在買受人取得權利移轉證書的那一刻,房屋的所有權便會由買受人取得。

  但是,在房屋經查封完後,債務人若為保管人時,可以就房屋為從來的管理與使用,以維持房屋的屋況,而所謂的「從來管理或使用」,經法院指出,必須要是與查封時之相同狀態,而不改變現狀之管理、使用,因此債務人在房屋查封後,僅能就房屋就維持原狀的事實上使用、管理。

  在今天的案例中,法院指出,在查封程序之後,老青與阿寶所做成的續約行為,已經違反「從來之管理或使用」的規定,而且會妨害後續執行的效果,因此後續的延長租約,對於新的第三人阿成並沒有效力。

 

 

 


enlightened類似案例:台灣高雄地方法院民事判決 92年度雄簡字第4124號