民事案件

常見法拍屋爭議!遇到法拍蟑螂怎麼辦呢?
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常見法拍屋爭議!遇到法拍蟑螂怎麼辦呢?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

 

  大家好,今天要與大家討論的是法拍屋的法律議題,法拍屋因為價格低廉、不用買賣仲介費、可以自主買賣等原因,一直是許多人投資或是購產的焦點,但是,因購買法拍屋而衍生的糾紛也確實是不少,例如:被索取高額搬遷費、原住戶拒絕搬遷、原房東故意破壞房屋等等,相信仍是造成法拍屋在大眾心中具有鴻溝的主因。

  因此,法拍屋領域的確有許多值得研究的議題,需要有興趣的投資人或買方多加留心,以下我們將用案例,向大家討論以下幾個法律問題:
一、法拍屋是什麼?一般法院拍賣的流程是會是如何呢?
二、買賣法拍屋時需要留意什麼重點呢?
三、如果遇到法拍屋蟑螂時應該怎麼辦?

 

【阿林的法拍屋投資夢】

  阿林是位狂熱的投資人,從研究所時期便積極投資各類金融商品,因為年紀漸長,近幾年來有了置產的念頭,於是開始轉向房地產投資的領域,希望在寸土寸金的都市蛋黃區,能購添購幾幢保值的房產,可以順便當起包租公,在兼顧被動收入之外,也會對後續的退休生活更有保障。

  某天,阿林聽聞好友說,光是投標法拍屋,再轉手出租後,就能輕易地就賺很多錢,這讓原本具有強烈投機性格的阿林,聽到眼睛都發亮了,於是阿林就開始研究起了法拍屋,在幾個月後,阿林果真買下了一棟不需點交、價格低於市價許多的法拍屋,這讓阿林連睡覺都只不住笑意。

  但是,阿林的笑容並沒有持續多久,後續阿林發現,原屋主阿海在得知房屋要被法拍時,便迅速以低價假裝將房屋出租予自己的姪子,更向阿林索取高額的搬遷費,阿海甚至還威脅阿林,必須支付200萬元的搬遷費,才願意保持房屋的原狀,否則阿林恐只會得到一間灌滿水泥、電力中斷、鋼筋外露的恐怖危樓。

  這讓第一次投資法拍屋的阿林不知所措,沒想到新手運竟遇到大魔王,因此趕緊尋求律師的協助。

 

一、法拍屋是什麼?法院拍賣的流程是什麼?

  法拍屋指的是,法院依照強制執行法,強制拍賣掉債務人所有的房屋,並以拍賣後的金錢來償還債務人的債務,確保債務人的債權可以獲得清償,法院一般會在收到債權人的執行名義後,對債務人的債權強制執行,接著開始查封房屋、與進行後續的拍賣流程。

強制執行法第77條
查封時,書記官應作成查封筆錄,載明下列事項:
一、為查封原因之權利。
二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。
三、債權人及債務人。
四、查封方法及其實施之年、月、日、時。
五、查封之不動產有保管人者,其保管人。
查封人員及保管人應於前項筆錄簽名,如有依第四十八條第二項規定之人員到場者,亦應簽名。
 
強制執行法第77-1條
第1項:執行法官或書記官,為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係,得依下列方式行之:
一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人,並得命其提出有關文書。
二、向警察及其他有關機關、團體調查,受調查者不得拒絕。
第2項:前項情形,債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書,或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者,執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人,並認非予管收,顯難查明不動產狀況者,不得為之。
第3項:第三人有前項情形或拒絕到場者,執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰。
 
強制執行法第91條
第1項:拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。
第2項:依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾百分之二十。

 

  拍賣前,法院會先查封房屋,書記官必須調查房屋現況、釐清實際的使用狀況,並且調查結果記明於查封筆錄中,因此,關於房屋是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水等會影響交易的事項,都可以從中得知,另外,書記官在調查的結果,也會做為房屋後續是否點交的參考,若房屋在查封時,仍有租賃關係的存在,通常較有可能被認定為無法點交的型態。

  後續便會進到拍賣流程,法院會先請不動產估價師進行鑑價,以決定房屋拍賣的最低價額,讓出價最高者得標。而,若無人應買時,法院會依照強制執行法第91條第2項規定,來減低拍買底價,一次以8折為計,兩次則為64折以此類推,因此法拍屋多低於市價的6到8成,就是這個原因。

  因此,對法拍屋有興趣的朋友,不妨在法院的拍賣公告(司法院法拍屋查詢系統)中,多留意查封筆錄中的記載事項,尤其點交與否,更是對得標人的權利影響甚大的重點呢(參下述)!另外,也可以同時以附近時價登錄的價額做為參考,避免在一拍時拍到價額偏高的法拍屋,或是不小心出價過低,而發生流標的情況。

 

二、法拍屋買賣需要留意什麼?

A)點不點交很重要!

  因為,點交與否是依照書記官查封當下做成的筆錄為依據,然而有時因為債務人占有狀態的改變、債務人所有權的不同狀態,形成法院實務上點交的多種樣貌(可確定點交、部分點交、有條件點交、不點交變點交......),這裡僅簡略地舉「可確定點交」、「確定不點交」為例說明,但仍須依照實際狀況判斷之!

 

A-1)點交代表的是?

強制執行法第99條第1項
債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。

 

  在買受人付清價金,並取得權利移轉證書後,法院會協助將房屋點交清楚,藉由公權力來排除債務人或第三人對房屋的占有,在必要時也可請警察到場協助,在點交完成後,買受人才正式成為房屋的占有人與事實上的處分權人。

 

A-2)不點交代表的是?

  當法院於查封時,做完現況調查後,發現有租賃關係存在、有第三人佔有等情況時,會將房屋認定為無法點交。

  在這樣的情況下,法院僅會於拍定完成後,發予買受人權利證明書,而不會協助排除房屋上的任何占有狀態,因此買受人必須自己處理交屋的事宜,也因為這樣,實務上若是無法點交的房屋,通常較會令一般投標民眾望而卻步,但相較之下,也容易形成較划算的價額。

 

A-3)去哪裡看點不點交?

  依照強制執行法第77條第1項規定,書記官在查封時,必須依照現場狀況,製作查封筆錄,而在此筆錄中就會詳細註明房屋的使用狀況,也作為後續點交與否的參考,因此可從書記官的筆錄中得知詳情。

  另外,法院實施拍賣的公告上面,也會詳細記載占有使用的情形,可以藉由公告上面的指示,去閱覽查封筆錄的處所和時間,同時,若遇無法點交的情況時,法院的公告也應記載原因。

 

三、遇到法拍屋蟑螂時應該怎麼辦?

  回歸到我們今天的案例中,阿林買到了一間不須點交,表面上看似划算,但是後來卻被威脅高額搬遷費、與誓言毀棄房屋的前屋主,此時在法律程序上應該如何處理呢?

強制執行法第 98 條
第1項:拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,債權人承受債務人之不動產者亦同。
第2項:前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。
第3項:但發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,經執行法院除去後拍賣者,不在此限。
第4項:存於不動產上之抵押權及其他優先受償權,因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至,而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務,經抵押權人同意者,不在此限。
 
民法第 767 條
第1項:所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
第2項:前項規定,於所有權以外之物權,準用之。
 
民法第179條
無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

 

  依照強制執行法第98條規定,阿林在拍定程序取得房屋的所有權,並依法辦理所有權移轉登記後,已經是該房屋的所有權人,只是在尚未點交前,讓前屋主保有事實上管理與占有的權利而已,因此,阿彥可以依照依照民法第767條、民法第179條的規定,提起遷讓房屋的訴訟,請求對方必須遷讓房屋、同時返還等同於租金的不當得利。(最高法院61年台上字第1695號判例

  後續法院認為,阿林依照強制執行法的拍賣程序,已經取得權利移轉證書,並有地政事務所的建物所有權狀為證,因此的確為該房屋的所有權人,另外,阿海將房屋通謀虛偽出租予自己姪子的行為,並無法證明具有房屋的合法占有權,最終判定阿海必須依法遷讓房屋,同時必須給付無權占有期間所收受的租金利益。

 

 

 


yes下一篇文章,我們會繼續討論法拍屋的議題「買到有人承租的法拍屋怎麼辦?