撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要與大家討論有關「法拍屋」的法律議題，法拍屋因為價格低廉、不用買賣仲介費、可以自主買賣等原因，一直是許多人投資或是購產的焦點，但是，因購買法拍屋而衍生的糾紛也確實是不少，例如：被索取高額搬遷費、原住戶拒絕搬遷、原房東故意破壞房屋等等，相信仍是造成法拍屋在大眾心中一直存有疑慮的主因。

• 法拍屋是什麼？一般法院拍賣的流程是會是如何呢？
• 買賣法拍屋時需要留意什麼重點呢？
• 如果遇到法拍屋蟑螂時應該怎麼辦？

【阿林的法拍屋投資夢】

　　阿林聽聞好友說，投標法拍屋再轉手出租後，就能輕易地就賺很多錢，這讓具有強烈投機性格的阿林眼睛都發亮了，於是阿林就開始研究起了法拍屋，在幾個月後，阿林果真買下了一棟不需點交、價格低於市價許多的法拍屋，這讓阿林連睡覺都只不住笑意。

　　但是，阿林的笑容並沒有持續多久，後續發現原屋主阿海在得知房屋要被法拍時，便迅速以低價假裝將房屋出租予自己的姪子，更向阿林索取高額的搬遷費，阿海甚至還威脅阿林，必須支付２００萬元的搬遷費，才願意保持房屋的原狀，否則阿林恐只會得到一間灌滿水泥、電力中斷、鋼筋外露的恐怖危樓。

　　這讓第一次投資法拍屋的阿林不知所措，沒想到新手運竟遇到大魔王，因此趕緊尋求律師的協助。

一、法拍屋是什麼？法院拍賣的流程是什麼？

　　法拍屋指的是，法院依照強制執行法，強制拍賣掉債務人所有的房屋，並以拍賣後的金錢來償還債務人的債務，藉此確保債務人的債權可以獲得清償，一般的程序，法院會在收到債權人的執行名義後，對債務人的債權強制執行，接著開始查封房屋、與進行後續的拍賣流程。

　　拍賣前，法院會先查封房屋，書記官會先調查房屋現況、釐清實際的使用狀況，並且調查結果記明於查封筆錄中，因此，關於房屋是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水等會影響交易的事項，都可以從中得知，另外，書記官調查的結果，也會做為房屋後續是否點交的參考，若房屋在查封時，仍有租賃關係的存在，通常較有可能被認定為無法點交的型態。

　　接著會進到拍賣流程，法院會先請不動產估價師進行鑑價，以決定房屋拍賣的最低價額，讓出價最高者得標。而，若無人應買時，法院會依照強制執行法第９１條第２項規定，來減低拍買底價，一次以８折為計，兩次則為６４折以此類推，因此法拍屋多低於市價的６到８成，就是這個原因。

　　因此，對法拍屋有興趣的朋友，不妨在法院的拍賣公告（司法院法拍屋查詢系統）中，多留意查封筆錄中的記載事項，尤其點交與否，更是對得標人的權利影響甚大的重點呢（參下述「二、法拍屋買賣需要留意什麼？」）！另外，也可以同時以附近時價登錄的價額做為參考，避免在一拍時拍到價額偏高的法拍屋，或是不小心出價過低，而發生流標的情況。

二、法拍屋買賣需要留意什麼？

Ａ）點不點交很重要！

　　因為，點交與否是依照書記官查封當下做成的筆錄為依據，然而有時因為債務人占有狀態的改變、債務人所有權的不同狀態，形成法院實務上點交的多種樣貌（可確定點交、部分點交、有條件點交、不點交變點交．．．．．．），這裡僅簡略地舉「可確定點交」、「確定不點交」為例說明，但仍須依照實際狀況判斷之！

Ａ－１）點交代表的是？

　　在買受人付清價金，並取得權利移轉證書後，法院會協助將房屋點交清楚，藉由公權力來排除債務人或第三人對房屋的占有，在必要時也可請警察到場協助，在點交完成後，買受人才正式成為房屋的占有人與事實上的處分權人。

Ａ－２）不點交代表的是？

　　當法院於查封時，做完現況調查後，發現有租賃關係存在、有第三人佔有等情況時，會將房屋認定為無法點交。在這樣的情況下，法院僅會於拍定完成後，發予買受人權利證明書，而不會協助排除房屋上的任何占有狀態，因此買受人必須自己處理交屋的事宜，也因為這樣，實務上若是無法點交的房屋，通常較會令一般投標民眾望而卻步，但相較之下，也容易形成較划算的價額。

Ａ－３）去哪裡看點不點交？

　　依照強制執行法第７７條第１項規定，書記官在查封時，必須依照現場狀況，製作查封筆錄，而在此筆錄中就會詳細註明房屋的使用狀況，也作為後續點交與否的參考，因此可從書記官的筆錄中得知詳情。另外，法院實施拍賣的公告上面，也會詳細記載占有使用的情形，可以藉由公告上面的指示，去閱覽查封筆錄的處所和時間，同時，若遇無法點交的情況時，法院的公告也應記載原因。

三、遇到法拍屋蟑螂時應該怎麼辦？

　　回歸到我們今天的案例中，阿林買到了一間不須點交，表面上看似划算，但是後來卻被威脅高額搬遷費、與誓言毀棄房屋的前屋主，此時在法律程序上應該如何處理呢？

　　依照強制執行法第９８條規定，阿林在拍定程序取得房屋的所有權，並依法辦理所有權移轉登記後，已經是該房屋的所有權人，只是在尚未點交前，讓前屋主保有事實上管理與占有的權利而已，因此，阿彥可以依照依照民法第７６７條、民法第１７９條的規定，提起遷讓房屋的訴訟，請求對方必須遷讓房屋、同時返還等同於租金的不當得利。（最高法院６１年台上字第１６９５號判例）

　　後續法院認為，阿林依照強制執行法的拍賣程序，已經取得權利移轉證書，並有地政事務所的建物所有權狀為證，因此的確為該房屋的所有權人，另外，阿海將房屋通謀虛偽出租予自己姪子的行為，並無法證明具有房屋的合法占有權，最終判定阿海必須依法遷讓房屋，同時必須給付無權占有期間所收受的租金利益。

最後修正日期：2021/10/26(#27)

下一篇文章，我們會繼續討論法拍屋的議題「買到有人承租的法拍屋怎麼辦？」