民事案件

房東詢問:租約一定要寫成書面契約嗎?定期/不定期租約會差很多嗎?
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房東詢問:租約一定要寫成書面契約嗎?定期/不定期租約會差很多嗎?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

 

一、「口頭」、「不用先支付訂金或租金」就可以成立租賃契約!

  租賃契約只要雙方口頭約定即可成立,不需要有書面契約,如果雙方就「以物出租給他方使用、他方支付租金」一事已有共識時,租賃契約即已經成立,不論雙方是否有簽署書面契約、也不論租金是否有確實交付,只要有口頭上的約定即可。

民法第422條
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
 

  需要注意的是,在不動產的租賃中,如果一開始雙方只是口頭約定而已,在租賃關係超過一年後,當初的口頭約定即會成為「不定期契約」,詳細會有怎樣的影響,請看以下的說明。

 

二、留意「定期、不定期」租賃契約其實很不一樣!

  定期契約,是已經就契約的終期有了約定,雙方的契約關係可以持續到終期為止,待租約到期時,房東可以請求房客搬走;而不定期契約,則是代表契約是沒有終期的,房東無法以租約到期為理由,來請求承租人搬走。

民法第451條
租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
 

  需要注意的是,依照民法第451條規定,如果雙方一開始有簽訂定期的租賃契約,待租賃契約屆滿之後,如果出租人仍繼續允許承租人使用收益房屋的話,雙方的契約關係,將會轉換成「不定期契約」而繼續下去。

 

三、沒有定期限的租賃契約,房東要怎麼將房屋收回來?

(A)土地法:承租人收回房屋的限制

土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
1. 出租人收回自住或重新建築時。
2. 承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
3. 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
5. 承租人違反租賃契約時。
6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
 

  土地法第100條,針對出租人收回房屋的事由設有限制,除非房東能滿足這6款事由當中的其中一款,否則房東在租約還沒到期時、或根本沒有約定到期期限時,無法隨意地將房屋收回,進而強制要求房客遷離。

  詳細看土地法第100條規定中的6款事由,除了第1款出租人收回自住或重新建築以外,其他5款的規定,都是以承租人沒有依法履行租賃契約中的義務為要件,也就是說,如果房客按時給付租金、沒有違法轉租、盡到對租賃物的善良管理人責任時,在雙方租賃期間尚未到期時,除非房東要將租賃物收回自住或重新建築之外,房東將會很難終止租約。

  而在解釋第1款的出租人收回自住或重新建築時,出租人需要對收回自住的「正當理由」、「必要性」負舉證責任,法院曾承認因子女新婚,有新的住屋需求,讓出租人具有合法收回房屋的權利(桃園地方法院民事判決109年度訴字第2320號臺北地方法院民事判決109年度訴更一字第12號

(B)租賃住宅市場發展與管理條例:得提前終止租賃契約

租賃住宅市場發展與管理條例第10條
第1項:租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:
1. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
2. 承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳。
3. 承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
4. 出租人為重新建築而必要收回。
5. 其他依法律規定得提前終止租賃契約。
第2項:出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:
1. 依前項第1款至第3款及第5款規定終止者,於終止前三十日。
2. 依前項第4款規定終止者,於終止前三個月。
 

  另外,我們也可以看看於民國106年修正,租賃住宅市場發展與管理條例第10條規定,當有第1項中的5種情況時,出租人有權利提前終止租約,不過其實仔細看會發現與土地法第100條的要件差不多(除了增加房東於房客遲付租金的催告義務、轉租的書面同意要件;刪除承租人因自用而收回的權利以外),多是在承租人有可歸責的原因下,出租人才擁有收回房屋、終止租賃契約的權利。

  於是,我們看到了土地法第100條、租賃住宅市場發展與管理條例第10條規定,對於保障承租人的用心,因此,沒有定期限的租賃契約,房客如果依法遵守租賃契約中的保持、交付租金等的義務時,房東即不得擅自請房客搬離,也就是說,如果房東不想被沒有期限的租賃關係所牽制住時,即應該與承租人約定好定期的契約。

 

 

 


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後續我們另外會有文章與大家討論關於「租賃契約公證」、「轉租」的問題。