自109年間起，全球景氣受到疫情影響甚鉅，大眾不得不做出相應調整，國內各業者亦須將疫情納入經營風險考量，當中，尤其屬逐月必備支出之「店面租金」部分，想必更是無從迴避的問題。

　　如果業者遇疫情期間營運不佳的狀況，有沒有辦法向房東要求酌減店面租金呢？本篇文章將以近期的法院實務判決，來與大家一同討論，法院就此問題的看法究竟為何（法院歷審見解可能有所變更，本文最後更新日111年6月17日後，敬請讀者再行確認各案法院之最新見解）。

一、房客請求酌減租金的相關條文：

　　因為疫情而致的營業額驟減，為契約簽訂之後方發生的客觀因素，且不可以歸責於承租人、出租人任何一方，此時，請求酌減租金的依據可能有民法第442條、民法第227-2條等。

　　民法第442條為「不定期」租賃契約，因房屋價值昇降請求調降租金的具體規定，民法第227-2條則為一般契約，因情事變更顯失公平，而得請求法院調整契約內容的抽象衡平規定。

　　基於民法第227-2條適用於較常見之「定期」租賃契約，且涉及法院如何操作抽象衡平條款的變數，因此，這部分也是本文下述主要討論的重點。

二、法院不准業者酌減租金的請求：

（１）房屋租金行情未有明顯昇降（旅遊業）

　　有法院（花蓮簡易庭(含玉里) 109 年度花簡字第 414 號民事宣示筆錄、台灣花蓮地方法院109年度花簡字第414號民事判決）認為，不動產租賃契約之目的與法律效果，是由出租人提供租賃物獲取租金、承租人支付租金使用房屋，換言之，承租人是否因利用房屋所有獲利，並非出租人應擔保的範圍，因此，僅有當承租人舉證租金有顯高於市場行情時，法院才得依照民法第227條之2項規定，准許出租人酌減租金的請求。

（2）營業額尚非屬歷年最低點，未超過原有租約之風險範圍（娛樂業）

　　有法院（台灣台北地方法院109年度北重訴字第11號民事判決、臺灣高等法院 110 年度重上字第 796 號民事判決）認為：

　　依照最高法院裁判（最高法院105年度台上字第1710號民事判決：「審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形而定…」、最高法院104年度台上字第2413號民事判決：「倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情勢加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用…」）意旨，

　　基於承租人過往的營業收入而言，亦因為受同業開幕影響，而曾出現比疫情期間更低的收入，因此，疫情期間所下滑的營業額，應尚屬於承租人於原有契約中可承受之範圍，且，出租人亦被迫減少租金抽成，故，法院認不符合民法第227條之2項規定要件。

（3）短期營收下降並無必然影響長期營收的情事（旅館業）

　　有法院（臺灣臺北地方法院109年度重訴字第603號民事判決）認為：

　　依照最高法院裁判（最高法院106年度台上字第1866號民事判決：「該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能…」）意旨，

　　承租人的營收雖暫因疫情而有減少，但疫情後續發展，亦可能出現利於承租人所營事業的狀況，在疫情影響營收所涉因素複雜之狀況下，短期營收下降，應屬多有經營經驗之承租人於簽約時應備的考量項目，甚至亦屬商業損益自負的範圍，故，法院認不符合民法第227條之2項規定要件。

二、法院准許業者酌減租金的請求：

（1）適用「情事變更」原則，為契約重新分配風險（商旅業）

　　法院（臺灣臺北地方法院109年度簡上字第494號民事判決）認為，按交通部來台旅客居住地資料，可見承租人之客源確實會被疫情波及，以致營業額實際已衰退5成左右，而，出租人疫情期間獲得之租金，尚且高於其為租賃物每月負擔之貸款。

　　因此，疫情已造成承租人營業極大困難、出租人並未因此獲有額外利益之下，法院認疫情符合民法第227條之2項情事變更要件，予以酌減承租人1成的租金。

1. 陳冠甫（2022），＜論定其租賃契約租金調整因素－以新冠疫情之調整租金判決為中心＞，《全國律師第》第26卷第2期，第51頁。