民事案件

如何避免遇到怪房客?房東應注意之事項!
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如何避免遇到怪房客?房東應注意之事項!

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所
 

  大家好,我們今天要向大家討論,關於「如何避免遇到怪房客?房東的自保應對!」,以下會從房東的角度開始,接續討論住宅租賃契約於履約時可能衍生的問題!詳細請看我們以下的說明:

一、租約公證的必要性?

(1)房東可以取得強制執行的權利

公證法第13條第1項第1款、第3款
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。……
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。」

 

  依照公證法第13條第1項第1、3款規定,於租賃契約內約定強制執行條款並予以公證後,後續當房客未按時繳交租金時,押金亦不足以清償時,房東就可以拿著公證書,逕自去執行房客的財產,在遇有房客惡意欠租的狀況時,提供予自身一法律程序上的保障。

二、房屋火災責任可以如何事先分配?

民法第434條
租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
 

(1)民法失火責任為較輕的注意義務

  依照民法第434條規定,房客就租賃物失火,負的是「重大過失」責任,這裡「重大過失」的意思是,當房客「欠缺普通一般人的注意(欠缺一般人處理事物的留心程度,一般人都能注意到的事,你竟然沒有注意到?)」時,才需要對房東負起損害賠償責任,而這其實是相較於民法中抽象輕過失(一般社會中有經驗人士的留心程度)、具體輕過失(一般人處理自己事務的留心程度),還要輕的注意義務,也就是說,民法本身規定是偏向利於房客的角度,而給予減輕注意義務的優惠。

(2)雙方可特約明定提高房客的防火注意義務

  不過該條民法第434條規定,僅為民法租賃契約章節中的規定,是當事人間沒有特殊約定時,才會適用的補充規定,也就是說,該規定並非強制規定,是允許當事人另外透過特約來排除的,因此,如果房東知道房客有特殊用火需求、或建物有特別防火考量等,則可在租賃契約裡「特別約明」,排除民法第434條的適用,以提高房客對失火責任的注意義務,藉此督促房客善盡保管房屋的義務。

三、房客提前退租,可以收違約金嗎?

(1)定有期限的租賃契約提前退租時,房東不可收取超過1個月的違約金

住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第14條
依前項約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
 

  如果是訂有期限的租賃契約,除有特殊狀況(詳下述三、(2)之說明)或當事人約定外,原則上雙方都不可提前終止契約,而若真遇需要提前終止契約時,則依照雙方契約有無賠償違約金的規定,讓提出終止的一方應賠償他方一定數額的違約金,而依現行住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第14條規定,違約金最高不得超過一個月。

(2)房屋不堪使用時房客可以提前退租,房東不可收取違約金

住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第18條(節錄)
第1項:租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:
(一)租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。
(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。
(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同。
(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
(五)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
第2項:承租人依前項各款規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。
 

  依照住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第18條第1項規定,如果房屋不合於居住使用(催告請房東修繕一直未果)、房屋危及房客安全及健康、或房客因疾病、意外產生有長期療養之需要等等,依照同條第2項規定,房客可以於租約終止前的30天,書面通知房東終止租賃契約,而不需負擔違約金。

四、不得額外限制的事項:

  需要注意的是,依照住宅租賃契約應約定及不得約定事項,當中不得約定事項為:「一、不得約定廣告僅供參考。 二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。 三、不得約定承租人不得遷入戶籍。 四、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由 承租人負擔。 五、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。 六、不得約定承租人須繳回契約書。 七、不得約定本契約之通知,僅以電話方式為之。 八、不得約定違反強制或禁止規定。 」

  因而,如果房東方預先擬定好的租賃契約中,有包含上述部分的話,原則上是不具有法律效力的,就算是列於契約當中的約款,雙方仍不會受到該約款的拘束。

 

 


關於房客權益的部分,另可參考我們之前撰寫過的文章:「怕遇到惡房東?身為房客您可預先注意的事項!