民事案件

租屋處發生火災,房客可以請「未盡修繕義務」的房東賠償嗎?
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租屋處發生火災,房客可以請「未盡修繕義務」的房東賠償嗎?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 
  大家好,我們今天要來和大家討論,關於「租屋處發生火災,房客可以請『未盡修繕義務』的房東賠償嗎?」的問題,以下,我們會用實際的案例,與大家討論幾個相關的法律問題:

可直接點選連結,快速進入問題部分:

【電線走火,房東或房客誰應負責?】

  A向B承租一間房屋持續多年的時間,後來該間房屋不幸被火舌吞噬,導致A的家當全部付之一炬,後來經鑑定報告指出,火災可能是因為老舊電線走火而引起,因此,A認為是B沒有盡到房東定期照顧房屋的責任,才會釀成此次火災,後續便針對向B提起民事求償的告訴。
 
  然而,B認為A本身的用電習慣就不佳,且亦曾有自行增加電壓的紀錄,故,其不需要負起相關責任,且,房東並非時刻留心屋況,若房客沒有事前通知並不會知道有修繕電線的必要,因此,並不想賠償A的相關損害。請問此時法院會如何看待這個案例呢?
 

一、房東對於租賃物有什麼義務嗎?違反時有什麼法律責任?

(1)一般房東須負出租人義務:

民法第437條
第1項:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
第2項:承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。
 
  依照民法第437條第1項規定,租賃關係存續中,出租人對於租賃物具有修繕義務(租賃雙方亦可自行就特殊狀況,做細項的排除約定),同時,承租人因為是租賃物的使用人,也對於出租人負有修繕通知義務;而依照該條第2項規定,當承租人怠於通知出租人修繕時,承租人需要賠償出租人後續所衍生的損害。
 
  不過,有法院見解指出,承租人對於出租人的修繕通知義務,僅止於承租人實際上可以眼見、接觸的範圍為限(台灣台北地方法院107年度訴字第2118號民事判決),例如:無法看到內裝的天花板底部、牆壁內部的電源線配置等,這些部分的修繕需求通常並非承租人於正常使用租賃物時能知悉,因此,承租人並不會對上開的修繕需求負有通知義務。
 

(2)當房東是房屋所有權人時,另外的法定所有權人義務:

建築法第77條第1項
建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
 
  另外,依照建築法第77條第1項規定,當房東是房屋所有權人時,除了上一點出租人義務外,另外需要負上對於建築物合法使用與其構造和設備安全的維護責任。
 

(3)違反法定義務會有的法律責任:

民法第191條第1項
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任;但其對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。
 
民法第184條第2項
違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。
 
  如果違反上述「(1)一般房東須負出租人義務、(2)當房東是房屋所有權人時,另外的法定所有權人義務」,出租人即可能需要依照民法第191條第1項、民法第184條第2項負起相關的損害賠償責任。
 

二、法院會如何認定此類租賃物失火案件的損害賠償項目、數額呢?

  法院通常會依照現場勘查資料、消防局火災原因調查鑑定書、證人證言等證據,調查火災發生的原因、位置,來據以認定相關賠償賠償責任。而關於賠償的項目,較常見的是,物品的毀損、營業利益的損失、額外租金的支出等,如果承租人可以向法院證明該項目與火災損害具有因果關係的話,法院通常較會准許相關請求。
 

三、法院如何看待今天的案例?

  法院依照鑑定報告,發現火災原因是源於天花板內的老舊電線所引起,該修繕需要並非A所能知悉,當屬B沒有盡到定期的修繕義務,才會有此事件的發生,因此,肯認是B須針對火災事件來負責。
 
  後續,法院審酌A所提出的求償清單,比對火災前的現場狀況,准予按照估定資產耐用年數表計算折舊賠償數額,給予部分物品合理的金錢賠償,另外,關於必要的遷移費用、營業損失,法院也有予以准許賠償。
 
 
 
 

enlightened參考判決:
  1. 台北地方法院107年度訴字第2118號民事判決
  2. 宜蘭地方法院105年重訴字第5號民事判決
  3. 屏東地方法院107年度屏簡字第172號刑事判決