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【法律百科合作文章】租屋前要注意的事情(二)確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人
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【法律百科合作文章】租屋前要注意的事情(二)確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所;本篇為與法律百科合作文章。
 

  在租屋之前,仔細確認「出租人對於房屋的權源」是很重要的一件事!因為出租人必須是「有權將房屋出租的人」,如此一來,簽約後承租人才有合法居住在房屋裡的權利。一般來說,有權出租房屋的出租人可以粗略地分成「房屋所有權人」、「房屋有權轉租人」兩種,而具體應該如何確認,詳情請看我們以下的說明:

一、出租人是房屋所有權人

  當出租人是房屋所有權人時,出租人對於房屋的權益是基於所有權而來,此時的重點即是在確認出租人對於房屋的所有權。

(一 )「屋主本人」來簽約

1.      要求提供建物所有權狀和身分證件等相關資料

  屋主本人簽約,是屬於屋主自租的情況,如果房屋是經過辦理保存登記  (建物所有權第一次登記)的建物,出租的屋主即會有地政機關所核發的「建物所有權狀」,屋主也可以向地政地政事務所申請建物登記第一類謄本 ,兩者上面都會有房屋的用途、座落(也就是地段)、面積、所有權人的資料等等,承租人可以透過請求出租人出示建物所有權狀(或建物謄本)、身分證件等相關資料,來確認出租人確實為房屋的登記所有權人。

  而如果房屋是沒有經過保存登記(建物所有權第一次登記)的建物,也就是出租人於出資興建完房屋後,沒有辦法擁有地政機關所核發的「建物所有權狀」,而是俗稱的「違章建築」時,因為我國民法對於房屋所有權的取得,並不一定要有保存登記,出資興建完房屋依然可以取得房屋的所有權  。而此時,承租人亦可以向出租人請求查看建物設籍的戶籍證明文件、繳納房屋稅或水電費的憑證等,來輔助確認出租人對於房屋的所有權。

2.      房東不願提供上述資料時怎麼辦?

  不過就實際經驗來說,並不是所有的出租人都願意提供上述的房屋產權資料給承租人。此時,承租人其實可以拿著自己的身分證,依照房屋的地址向地政事務所來申請房屋的「建物登記第二類謄本」,上面會有建物所有權人的部分姓名、以及建物是否有查封登記、假扣押、破產等登記 ,雖然比起屋主有權申請的「建物登記第一類謄本」有完整的記載,第二類謄本會隱匿部分個人資料,但承租人至少可以先就地政的登記資料,來推知房屋的登記所有權人,並初步了解房屋的概況。

(二)屋主請他人來簽約

  不過需要注意的是,有時候雖然是屬於屋主自租的情況,但是簽約人並非屋主本人,而是屋主的親朋好友或合作夥伴等,這個時候承租人就必須要去確認這位親朋好友或合作夥伴,是否有相關授權書可以證明他有代理屋主簽約的權限 。並且在簽約時也需要留意,此時租賃契約的簽約人僅為代理人,屋主本人仍然為出租人 。

二、出租人是「有權轉租人」

  當出租人是有權轉租人時,出租人對於房屋的權益是基於租賃權、租賃管理權而來,此時的重點即是在確認出租人的合法轉租權利。

(一)出租人對房屋有租賃權

  這是屬於二房東(出租人為房屋的原承租人,又出租而成為轉租人)的情況,一般依照民法第443條第1項 規定,房屋的轉租人除非與房東有特殊的規定,否則在租賃期間內,可以將「房屋的一部分」轉租給其他人,此時的轉租人即具有合法轉租的權利,而成為合法的二房東。

  不過,針對住宅的租賃關係,依據現行租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱住宅條例 )的規定 ,必須要經過大房東(也就是最一開始的出租人)書面的同意,才可以把住宅的全部或一部分轉租出去。 也因此,承租人可以向 二房東詢問清楚轉租的狀況,包含請求出示大房東同意轉租的書面、二房東原本與大房東的租賃契約,查看是否有約定房屋部分不得轉租的條款等等,來確認二房東是否具有合法的轉租權利。

(二)出租業者對住宅有租賃管理經營權

  這是屬於包租代管業者  的情況,包租業是向房東承租住宅後、當二房東轉租的業者 ;代管業則是受到房東委託,處理、管理所有住宅租賃業務的業者 。依照現行租賃條例第19條第1項 規定,包租代管業者都需要完成相關租賃住宅服務業許可登記,並於許可後三個月內辦妥公司登記。因此,承租人可以在「內政部租賃住宅服務業資訊系統」查詢包租代管業者的合法性,來確知出租人對房屋的租賃經營權,租屋會更安心有保障。

 

 


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