不動產案件

民法第425條之1推定租賃關係v.s.拆屋還地?
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民法第425條之1推定租賃關係v.s.拆屋還地?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

  大家好,我們今天要來和大家討論,「推定租賃」的法律問題,一般來說,如果房屋無故蓋在他人的土地上,土地的所有人可以請求房屋所有人,將房屋拆掉並歸還騰空的土地,不過,在某些狀況下,例如民法第425條之1的規定,就可以讓房屋所有權人,依法享有法律推定的租賃關係,而免除讓房屋被拆除的命運。

  因而以下,我們將用實際的案例,來向大家討論幾個相關的法律問題:
一、什麼是民法第425條之1的推定租賃?有沒有需要注意的地方呢?
二、法院如何看待今天的案例呢?

 

【不要占用我的地!】

  A擁有一塊地,地上面有一棟房子,後來A僅將房子賣給了B,然而不久,B因為做生意失敗,房子就被強制執行,而由C拍到了該房子,C在搬進去後,也將房子整修了一下,但沒想到,後來A即以C買到的房子沒有占有土地的合法權利為理由,請求C要將房子拆掉,請問,此時C應該怎麼辦?

 

一、什麼是民法第425條之1的推定租賃?

(1)簡介民法第425條之1:

民法第425條之1
第1項:土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
第2項:前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。
 

  民法第425條之1規定,如果土地與房屋原先同屬一人所有,後續是因為強制執行、買賣、贈與等關係,才讓土地與房屋分別形成不同人所有時,民法第425條之1使土地和房屋間具有受法律推定的租賃關係,讓房屋有一個合法的坐落權源(即租賃權),不過,房屋所有人同時其實也需要付租金給土地所有人。

  然而,依照上面所說的,我們知道民法第425條之1是為了保護房屋的存續狀態,不因為更替所有人就需要面臨被拆除的命運,而耗費不少經濟資源,因此,適用這一條規定的同時,也有一些前提須要注意:

(1)必須是足以成為「獨立交易客體」的房屋

  民法第425條之1規定的房屋,需要是可以遮風避雨、有經濟利用目的,可以被用來做交易的狀況;如果只是廢棄的磚石堆、單獨的四面壁等等,依法就應該被清空,並將土地歸還給土地所有人。

(2)房屋「得使用期間」內有租賃關係的認定

  民法第425條之1規定,讓房屋在「得使用期間」內,與土地具有法律推定的租賃關係,而究竟什麼是房屋的「得使用期間」呢?實務上,有法院會以「行政院頒佈之固定資產耐用年數表」、或是「各縣市各類房屋折舊標準及耐用年數表」來審酌,一般的鋼筋混凝土房屋的使用期間約在50年左右,如果超過正常使用期間太久,讓房屋已經失去可以被合理使用的狀態時,就有可能無法受到民法第425條之1的保障,而面臨被拆除的命運(高雄地方法院103年訴字第853號民事判決),但仍須以個案判斷為準據!

 

二、法院如何看待今天的案例呢?

  在今天的案例中,C所法拍到的該房子,並未超過耐用年數的最高上限,因此,仍在法定的「得使用期間」之內,可依照民法第425條之1,享有受法律推定租賃關係的保障,讓C不用將該房子拆除,於是,法院最終駁回A的請求。

 

 

 


yes相關判決

  1. 高雄地方法院103年度訴字第805號