不動產案件

持份土地很難利用?提起「分割共有物之訴」吧!
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持份土地很難利用?提起「分割共有物之訴」吧!

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

  大家好,我們今天要與大家討論的是「持份土地」的法律問題,會與民法中的共有相關,持份土地代表著多人共有一個土地所有權,也就一個土地地號上會同時有多個共有人的狀態,而每個共有人只擁有土地的部分所有權,因而此時,必須要將所有共有人的部分所有權加總後,才會是一個完整的土地所有權。

  從上面的說明我們也可以猜想的到,在共有人無法擁有完整的所有權的情況下,若需要處分到共有物本身時,勢必就要考量到「全體共有人」的利益,這也是為何常聽到人說,擁有持份土地很綁手綁腳,無不希望能夠盡快分割,以終結難以利用土地的窘境。

  因而以下,我們將透過一個實務上很常見的例子,向大家討論以下幾個相關的法律問題:
一、成為土地持份人,在處分房地前,有什麼需要注意的地方嗎?
二、提起分割共有物之訴時,法院會依照何種原則分割呢?

 

【三郎家族土地分割】

  一郎、二郎、三郎兄弟三人共有一筆祖產土地,分別擁有該土地6/10、3/10、1/10的所有權,三人多年來皆共同生活於該土地上,並在其上種植果樹、興建遮雨棚、建築家用住宅等,就房地的利用方式已經形成長年慣行,只是並未就土地另外定立分管契約。

  未料,三郎長期於外經商失敗,便將自己所擁有的1/10土地,移轉予陌生人山本,作為抵銷債務之用,然而陌生人山本與二郎家族全無任何往來關係,身為大哥的一郎知道二郎將土地的轉售他人,因為不想與外人共用土地,於是便希望能分割。

  然而,一郎提出的分割條件讓陌生人山本很不能接受,為何要將最整筆土地最荒廢的部分逕自分配與他?難道作為土地繼受者是一點權利都沒有的嗎?於是此時,法院應該會如何分配呢?

 

一、成為土地持份人,在處分土地前,有什麼需要注意的地方嗎?

民法第819條
第1項:各共有人,得自由處分其應有部分。
第2項:共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
 

  身為土地的持份人,代表的是僅具有該土地持份比例的所有權,而持份是一個抽象的概念,無法體現在現實中的特定部分,例如:小美擁有土地1/2的持份,代表的是小美擁有土地1/2的所有權,因此只要是土地上的任何一個點,小美都擁有1/2的所有權,但是不得將土地切一半,主張該特定的一半為小美所擁有,否則若得以主張特定部分為特定人所獨有,此即和共有本身的概念相違背了。

  因此,土地持份人需要注意民法第819條規定:第1項規定各共有人皆得自由處分「應有部分(持份)」,這裡指的是法律上的處分,也就是共有人可以將自己持分的所有權移轉給其他人、設定抵押權等,這對於其他共有人的權益不生影響,因此各共有人得以單獨自由為之;第2項規定,應得共有人全體之同意,才可以自由處分、變更、及設定負擔「共有物本身」,因為涉及「整筆土地」的利用,此時勢必就要考量到「全體共有人」的利益,以避免侵害到其他共有人的權益,不得讓單獨的共有人決定。

  不過,土地法第34條之1第1項,另將「整筆土地」處分、變更及設定負擔的門檻,從民法第819條第2項的需經「全體同意」,調降為「多數決」即可,以活化土地的有償利用行為。(編按:土地法第34條之1的法律規定,我們之後再詳細以其他篇文章向大家探討之!)

 

二、提起分割共有物之訴時,法院會依照何種原則分割呢?

民法第823條
第1項:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
 
民法824條
第1項:共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
第2項:分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
  1. 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  2. 原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
第3項:以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
第4項:以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
第5項:共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
 

  在我們今天的案例中,土地均為一郎同宗親族所共有,陌生人山本意外成為該筆土地的共有人之一,不過也因共有土地,時而會形成土地利用上的限制,加上山本為共有人中唯一的外人,更是增添了土地利用上的不便,不過民法規範上,為鼓勵共有人將共有物分割,原則上可以依照民法第823條第1項隨時請求分割,讓後續得以民法第824條第1項協議的內容來做分割,或是請求法院裁判分割,以終結土地共有的狀況。

  而,在分割共有土地的案件中,因會涉及土地、房屋的最佳利用效益,在法院依照民法第824條第2項規定分割時,須考量三郎家族對土地的利用情形,盡量以原物原地為原則,保留既成道路、附近的河川、水溝等,並參酌土地是否有聯外道路可供通行,或是相鄰土地之人是否有意願提供共有人通行之用等等因素,下去為最適切的分割,若分割完造成部分共有人的持份面積過小者,不足部分則可以選擇以金錢賠償。