民事案件

簡介借名登記,房屋土地究竟是誰的?
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簡介借名登記,房屋土地究竟是誰的?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

 

  「欸欸律師!我現在要和我老公離婚啊,房子之前是登記給我先生,如果我想拿回來是不是就是跟法院說我是所有權人就好?你看我還有這房子的所有權狀,啊平常水電也都是我在繳,我先生就只是登記在那裏而已,律師你看我這樣要拿回房子,應該輕鬆又簡單吧?」

  不知道讀者您覺得如何呢?其實這個問題有時候可以很簡單,但也可以很複雜,主要是關於「借名登記」的議題,也就是要討論,當不動產的登記名義人和實際上所有權人不符時,法律上應該如何認定真正的所有權人的問題,詳細請看以下的說明。

 

一、什麼是借名登記?

(1)財產登記名義人,與實質上所有權人不符

借名登記(一)簡介借名登記,房屋土地究竟是誰的?高雄律師,王瀚誼律師事務所

  借名登記指的是,某人將自己的財產(包括動產和不動產,因此可包含土地、房屋、銀行帳戶、股票...等等,可參最高法院88年度台上字第1725號民事判決),以他人名義登記的狀況,但是因不動產價值較高,實務上較常見的案例,才會多發生在房屋與土地上。

  因此,某人自己是借用他人名字登記的人,是為借名人,也就是實質上的不動產所有權人(上圖左方);他人是提供名字來登記的人,是為出名人,也就是形式上的不動產登記名義人(上圖右方),此時,財產的登記名義人是出名人,就形式上而言,出名人會成為該不動產形式上登記的所有權人。

  因而,借名登記的出名人僅是具有登記上的所有權人名義而已,該財產仍然由借名人在使用、處分、收益,因此實際上,借名人仍像是以所有權人的地位,在管理該不動產。

 

(2)實務上將之適用委任契約的規定

  在實務上,將借名人與出名人間的關係定性成「勞務給付關係」,因此,雖然民法無借名登記契約的規定,但如果雙方約定的契約內容不違反強制、禁止規定或公序良俗時,即可依民法第529條,適用勞務契約中「委任契約」的相關規定。

  詳細可參以下實務見解:「按借名登記契約,乃當事人約定一方(借名者)經他方(出名者)同意,就屬於一方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定(最高法院99年度台上字第1662號民事判決

 

二、常見的借名登記原因

  根據上述,因為借名登記所有的,財產登記名義人與實質上所有權人不符的現象,有時候即可利用此性質,避免生活上因擁有財產而產生的麻煩,甚至可協助追求資產配置的效率,在實務上很常出現的情況有:夫妻之間借用一方的名字為登記、父母借子女的名字為登記、借用有特定身分關係的他人名字為登記(例如:舊土地法的農地取得資格限制、國民住宅承購...等)。

  但是上述的情況,依照現行實務見解,仍需要考量是否有違反法律上強制規定、或是公序良俗再下去討論,否則若是單純為了逃稅(地價稅、房屋稅等)、躲避債權人強制執行等等原因,而約定借名登記,視個案情況而定,有可能會被法院認為借名登記契約無效喔!