不動產案件

外國人可以取得台灣的不動產嗎?
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外國人可以取得台灣的不動產嗎?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

一、須看對方國家是否有條約、法律規定?

土地法第18條
外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。
 

  依照土地法第18條平等互惠原則的規定,如果依照條約、對方國家的法律,台灣人民可以在對方國家取得土地,則台灣也允許對方國家人民取得台灣土地,這和與兩國是否有邦交沒有絕對的關係,仍然要回歸到雙方國家之間是否有依循的條約或法律為斷,而平等互惠原則也是本篇文章以下所討論相關土地法的大前提!如果不是平等互惠的國家,就無法依法取得(繼承、買賣等)台灣的土地、也無法對台灣的土地設定土地權利(抵押、典權等)。

  而該如何知道哪些國家與台灣有此平等互惠的適用呢?詳細可以參考「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」,依照資料上顯示,可區分成平等互惠的國家(例如:韓國、日本、英國、德國等)、附條件平等互惠的國家(例如:新加坡、香港、菲律賓、泰國等,某些國家針對抵押、繼承設有特別的規定,尤以新加坡的情況更需另外留意!)、非平等互惠的國家(例如:印度尼西亞、越南、緬甸、澳門等)。

  另外,需要注意的是,中國因為長久以來歷史與政治的特殊性,無法直接適用上述外國人的規定,需要另外適用「台灣地區與大陸地區人民關係條例」、「大陸人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,以更嚴格的方式,限制中國人取得台灣不動產的權利(參考:中國大陸取得台灣不動產規定為何?)。

  而這裡也要補充說明一下,「居留證不等同取得國籍」,若已經有居留證,但若是尚未取得台灣國籍,依然還是非本國人的情況下,還是需要依照上述規定辦理,要看台灣與對方國家是否有平等互惠原則,否則不當然因為有居留證,就可以有購買台灣不動產的權利。

 

二、取得「土地類型」的限制

土地法第17條第1項
左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:
一、林地。
二、漁地。
三、狩獵地。
四、鹽地。
五、礦地。
六、水源地。
七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。
 

  在外國人得以依法取得台灣不動產後,為了保障國家安全、維繫直接生產用地之效能、確保國土計畫的穩定性,土地法在第17條當中規定,有七種土地(林、漁、狩獵、鹽、礦、水源、要塞軍備區域及領域邊境)是不得移轉、設定負擔或租賃與外國人的,換句話說,外國人就算依照平等互惠原則,可以在台灣擁有設定或取得土地權利,但就是對於這七種土地,並無法買賣、承租、取得抵押權等。

 
土地法第17條第2項
前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售,其標售程序準用第73-1條 相關規定。
 

  但是如果外國人是因為「繼承」而取得此七種土地,則是例外可以取得土地,像是不具我國籍的台裔美國人,繼承父母土地;或是外籍人士因遺產贈與,取得土地所有權,但是依法應該要在辦理繼承登記完畢的三年內出售給本國人,否則後續國有財產局會依法標售,因此外國人就算得以例外取得此七項土地,也並非是可以永久持續的狀態。

 

三、土地「用途」限制

土地法第19條
第1項:外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制︰
一、住宅。
二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。
三、教堂。
四、醫院。
五、外僑子弟學校。
六、使領館及公益團體之會所。
七、墳場。
八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者。
第2項:前項第8款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法,由行政院定之。
 

  關於外國人取得土地,依照是出於一般用途、重大經濟建設兩者,而有不同的程序規定,後者的重大經濟建設較於一般用途更為嚴苛:

(1)一般用途之土地

  在外國人符合土地法第17條土地類型的限制後,接下來,必須要留心土地用途的規定,一般而言,外國人得以取得土地,在自用、公益、投資的目的下,作為住宅、營業處所、辦公場所、醫院、外僑子弟學校等等的用途,但在土地的面積、地點,仍應受到土地所在位置之直轄市或縣市政府的法定限制,例如不動產所在地若位於高雄,即應依照高雄市政府地政局規定辦理(「外國人民地權作業流程及相關資訊」、「外國人在我國取得土地權利作業要點」)。

  依規定檢附相關文件,向土地所在位置之直轄市或縣市政府申請核准,依據高雄市地政局資料,外國人要取得台灣土地,需要辦理登記時,必須檢附下列相關資料:

  1. 土地登記申請書。
  2. 權利人及義務人身分證明文件。
  3. 買賣移轉契約書。
  4. 繳稅或免稅證明文件(如土地增值稅或契稅)。
  5. 互惠證明文件(已列入互惠國家一覽表則免附)。
  6. 土地使用分區證明(如屬非都市土地者免檢附)。
  7. 土地所有權狀。
  8. 授權書(如本人不能親自申請,須加附授權書)。
  9. 其他經中央地政機關規定應提出之證明文件。

(2)重大經濟建設之土地

  但是,外國人若是要投資國內重大經濟建設、農牧經營等用途(例如:觀光旅館之開發、住宅及大樓之開發、公共建設之興建、辦理都市更新等),依照土地法第19條第2項規定,須另外參考「外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法」的規定辦理,必須事先經過中央目的主管機關的同意,再向土地所在位置之直轄市或縣市政府申請核准。

  並且,外國人在取得土地之後,應依照核定期限與用途使用之,若有逾期原因而未依規定向中央目的事業主管機關申請展期、或是未依照核定用途使用時,直轄市或縣市政府會通知土地所有權人,應該於通知送達後三年內出售,若屆時三年後仍未出售時,直轄市或縣市政府即可依法逕為標售。

 

四、結論

  一般而言,外國人若要取得台灣的不動產,需先看該外國人的國家和台灣是否有平等互惠原則的適用,如果有的話,首先須留意土地種類的限制,再者是土地用途之限制,並在經過地政機關登記後,始能取得土地的所有權。