不動產案件
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農地、耕地，兩者都可以分割嗎？
撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
大家好，接續上一篇文章「共有耕地，在分割時有什麼限制呢？」的討論，以下我們將透過實際的案例，和大家討論幾個耕地分割時，實務上，經常所衍生出的相關問題，以及附帶需要注意的事項。
【我家門前有耕地】
美美在民國９８年時，購買到了一塊農地（面積：７４００平方公尺），並和莉莉各自擁有該農地１／２的持分，但幾年過去了，美美不想要繼續和莉莉維持此共有關係，因此美美想要與莉莉協議分割，但莉莉始終拒絕美美想要分割的提議，因此，美美與莉莉最終只能透過分割共有物之訴，請求法院來分割土地。
美美主張要採用變價分割的方式，將農地賣出後，就所得價金與莉莉一人一半；然而，莉莉認為農地是自己從民國８９年繼承而來的家產，目前均仍有著耕作的習慣，豈能毅然將之出賣？因此莉莉主張以原物分割的方式，將土地切半，一半給美美，一半給自己，並保有部分通行用的道路繼續為共有。
然而，美美與莉莉兩人研究土地分割時，突然發現在農業發展條例中，對耕地分割設有限制規定（最小面積２５００平方公尺），兩人看著自己手上的土地登記謄本、地籍圖，上頭寫著「地目：田、土地使用分區：特定計畫區內農業區」，兩人瞬間疑惑了起來，這樣子到底可不可以分割呢？可以的話，法院又會怎麼分割呢？
一、農地、耕地兩者有甚麼差別嗎？都可以分割嗎？
農地與耕地是兩個不一樣的東西：「農地」指的是依照農業發展條例第３條第１０項規定，指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農用之土地；「耕地」指的是依照農業發展條例第３條第１１項規定，依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
因為農地可涵蓋非都市土地、都市土地兩者，相較於耕地依據區域計畫法偏向涵蓋非都市土地而言，範圍更廣。然而，土地究竟為農地或是耕地呢？詳細可看土地登記謄本標示部上的記載，僅有耕地受到農業發展條例第１６條的分割限制，農地則沒有。
案例中美美與莉莉的土地，上頭土地使用分區縣市為「特定計畫區內農業區」，依法屬於都市計畫法所規範，為都市土地的農業區，因此是屬於「農地」，而非耕地！但是，看到這裡，美美心中覺得怪怪的，土地的地目上不是「田」嗎？這樣是否可以算是耕地？
二、「地目」與「土地使用分區」大不同！
這裡有一點需要注意的是，「地目」與「土地使用分區」是兩個不同的概念，地目是源自於日治時期的「地目等則」政策，日本政府依照台灣當時的土地使用狀況、品質優劣，並為了課徵田賦之用，而將土地區分成２１種不同的種類，其後續隨著時間推移，也經過民國政府的部分修改，較為常見的例如：建（房屋基地）、雜（雜用土地）、田（水田）、旱（旱田）、養（魚池）．．．等（可參考：台北地政ｅ博館－廢除地目等則制度）。
但是因為年代已經久遠，日治時期的地目已經無法及時反應出現今的土地利用狀況，因此於民國１０６年已經將「地目等則」的制度廢除，雖然現今或多或少還會看到過去所遺留下來的「地目」，但是最多僅可作為參考性質，後續也會因不再沿用而慢慢地消失。
因此，過去的地目已經無法絕對代表現今土地的利用狀況了，就算美美指出地目為田的事實，也不影響現今是「耕地」、或是「農地」的認定。
三、法院如何看待今天的案例呢？
依照第一點的說明，美美與莉莉的土地是屬於「農地」，並不受農業發展條例中耕地分割的限制，因此，依照民法第８２３條，若美美與莉莉當初並未就土地設有不得分割的契約，則原則上是可以分割土地的！
後續法院參酌土地的利用情況，因為目前僅供農耕使用，無任何耕作上的不便利，若是依照莉莉所提出的分割方法，將可以維持土地的利用效能、與整體社會經濟，因此法院判決，將土地切半，一半給美美，一半給莉莉，並保有部分通行用的道路為共有。
參考判決：
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耕地要分割時所面臨的限制請見：「耕地分割有什麼限制呢？」
